In de huidige markt kiezen veel mensen ervoor om eerst een nieuwe woning te kopen, alvorens ze hun bestaande woning verkopen. Als de (verwachte) overwaarde van de huidige woning nodig is voor de aankoop, dan is een overbruggingshypotheek een logische manier van financieren. Op dit onderdeel concurreren hypotheekverstrekkers momenteel enorm met elkaar. Wat is de beste keuze en waar moet je op letten?
Een overbruggingshypotheek is een lening ter grootte van de (verwachte) opbrengst van de huidige woning. De lening wordt tijdelijk verstrekt en dient door de notaris te worden afgelost wanneer de bestaande woning is verkocht en geleverd. Om er zeker van te zijn dat dit gebeurt, wordt de overbruggingslening (ook) hypothecair ingeschreven op de te verkopen woning. Dit verhoogt de notariskosten, zowel bij het afsluiten als bij het doorhalen van deze hypotheek na verkoop.
De rente op de overbruggingshypotheek is doorgaans variabel en is veel hoger dan de rente op een reguliere hypotheek. Is de overbrugging bestemd voor de aankoop van een eigen woning, dan is overbruggingsrente tot het moment van de overdracht van de te verkopen woning fiscaal aftrekbaar.
Een bijzonder aspect van de overbruggingslening is dat deze buiten de inkomenstoets valt, zoals beschreven in artikel 4.6 van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Dit geldt ook voor de hypotheeklasten van de te verkopen woning. Er dient wel voldoende spaargeld te zijn om de hypotheeklasten en de lasten van de overbruggingslening naast de hypotheek voor de nieuwe woning voor een redelijke periode te kunnen voldoen. Is de datum voor de overdracht van de te verkopen woning bekend dan wordt deze gebruikt. Anders gaan hypotheekvertrekkers uit van een periode van 12 tot 24 maanden.
Hoe langer de periode tot aan de verkoop duurt, des te hoger het spaarsaldo moet zijn. Is het dan slim om, wanneer de woning nog niet is verkocht, te kiezen voor een geldverstrekker die uitgaat van een korte periode? Er hoeven immers minder eigen middelen te worden aangetoond.
In deze afweging moet worden meegenomen dat de overbruggingshypotheek eventueel moet worden verlengd, als de daadwerkelijke verkoop na die periode plaatsvindt. Dat betekent niet alleen extra werk, onzekerheid, vanwege afhankelijkheid van de hypotheekverstrekker. Is er op dat moment geen spaargeld meer, dan moet er tijdelijk driedubbele hypotheeklasten worden voldaan (hypotheek oude woning, overbruggingslening en hypotheek nieuwe woning).
De zorgplicht hieromtrent ligt bij de hypotheekadviseur en -verstrekker. Sommige aanbieders staan toe dat een deel van de overbruggingslening wordt gebruikt als buffer voor het betalen van eventuele dubbele lasten. In dit geval ontstaat een BOX 3-deel in de nieuwe hypotheek, omdat niet de gehele overwaarde wordt ingebracht.
Uitgangspunt voor de maximale overbrugging is meestal een taxatierapport. Soms volstaat een hybride taxatie of een schriftelijke opgave van een verkopend makelaar m.b.t. de verwachte verkoopopbrengst.
Het maximale overbruggingsbedrag is doorgaans een percentage van de verwachte verkoopopbrengst, waarvan de schuldrest van de bestaande hypotheek wordt verminderd. Maximale overbrugging verschilt per aanbieder. Er is veel concurrentie o.b.v. de normen. Zelfs als de woning nog niet is verkocht kan soms de volledige overwaarde worden overbrugd.
Maximaal overbruggen op een niet verkochte woning brengt uiteraard risico’s met zich mee. Wordt de woning niet verkocht voor de verwachte prijs (of binnen de verwachte termijn) dan leidt dit tot serieuze financiële druk. Veel mensen vinden het lastig om de woning te verkopen tegen een lagere waarde dan verwacht, waardoor de woning soms onnodig lang wordt aangehouden. Is er sprake van een restschuld (verlies) dan moet dit worden gefinancierd met extra hypotheek op de nieuwe woning. Dat moet natuurlijk wel passen!
Bij een (maximale) overbruggingslening is het soms slim om de hypotheekrente langer vast te zetten dan 10 jaar. Wanneer de hypotheekrente korter vaststaat dan 10 jaar dan dient voor de maximale hypotheekberekening worden gerekend met een wettelijk vastgesteld rentepercentage van 5%. De kans is dan groter dat een verhoging van de hypotheek dan niet mogelijk is. Dan kan de restschuld worden gefinancierd met behulp van een persoonlijke lening (PL).
Is het dan beter om niet maximaal te overbruggen? Een lagere overbrugging betekent dat er een hogere hypotheek wordt afgesloten. Dat is alleen mogelijk als het o.b.v. inkomen past. Wanneer dit het geval is kan dat een overweging zijn. Hypotheekrente is doorgaans een stuk lager dan de overbruggingsrente. Daarnaast hoeven er minder eigen middelen te worden aangetoond voor eventuele dubbele lasten.
Toch zitten er ook risico’s aan een lagere overbrugging. Wanneer de woning voor een veel hogere prijs wordt verkocht dan verwacht dan heeft dit gevolgen voor de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente van de nieuwe hypotheek. Fiscaal dient de volledige overwaarde immers te worden ingebracht. Gebeurt dit niet dan ontstaat een BOX 3-deel in de hypotheek.
Is er echter sprake van nieuw hypotheekrecht (hypotheek afgesloten op 01-01-2013 of later) dan dient de winst alsnog te worden afgelost om te voldoen aan de annuïtaire aflossingseis. Wanneer dit niet gebeurt bestaat het risico dat de hypotheekrenteaftrek voor de gehele hypotheek verloren gaat.
Een overbruggingshypotheek is een adviesproduct. De beste keuzes zijn afhankelijk van individuele omstandigheden. Advies is niet alleen nodig bij het afsluiten, maar ook wanneer de woning is verkocht.
