Er zijn veel redenen waarom mensen gaan verhuizen. Gezinsuitbreiding, hoger, lager inkomen of een nieuwe baan in een andere regio. De woningmarkt wordt steeds volatieler. Daarom is het verstandig om in gesprek te gaan met een onafhankelijk hypothecair planner om alle ingrediënten die invloed hebben op je volgende hypotheek in kaart te brengen.
Als je een nieuwe woning wilt kopen is het essentieel om te weten hoeveel hypotheek je kunt krijgen. Je maximale hypotheek hangt net als de eerste keer af van je inkomen, (negatieve) BKR-registraties, studieschuld en /of andere betalingsverplichtingen. Zo kan een schuld aan je ouders, een betalingsregeling met een deurwaarders- of incassobureau ook effect hebben op je maximale hypotheek.
Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek dien je een hypotheek sinds 01-01-2013 in dertig jaar ten minste annuïtair af telossen. Dit betekent dat de looptijd van je huidige hypotheek hetzelfde zal moeten blijven wanneer je verhuist naar een nieuwe woning om in aanmerking te blijven komen voor hypotheekrenteaftrek. Dit geldt wanneer je de hypotheek wel of niet hebt meeverhuisd. Anders dan bij de aankoop en financiering van je eerste woning zal de gemiddelde maximale hypotheekberekening die je op internet treft niet meer van toepassing zijn op je huidige situatie. Als doorstromer is advies nog belangrijker!
Omdat je al een koopwoning en een hypotheek hebt, is het essentieel om in te schatten hoeveel je oude woning gaat opleveren. De meeste woningeigenaren zijn uitstekend in staat om een indicatie te geven van de huidige marktwaarde van hun woning. Een financieel of hypothecair planner kan je helpen de marktwaarde van je woning in kaart te brengen.
Het is mogelijk om de overwaarde van je woning te investeren in een nieuwe woning wanneer je huidige woning nog niet is verkocht en geleverd. Je huidige woning is pas verkocht wanneer een verkoopovereenkomst door zowel de koper als door jezelf is ondertekend, de wettelijke bedenk periode van drie dagen en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen. Dit laatste dient door de verkopend makelaar schriftelijk te zijn bevestigd of door een e-mail van de notaris waarin wordt bevestigd dat de waarborgsom of bankgarantie is ontvangen.
Aanvullend op je hypotheek kun je een overbruggingslening afsluiten. Hiermee kun je een (deel) van je overwaarde in je nieuwe woning investeren. Wanneer je woning definitief is verkocht kun je de volledige overwaarde in je nieuwe woning investeren. Als je woning nog niet definitief is verkocht dan wordt er een afslag van 10% genomen op de marktwaarde van je woning. Tevens dien je aan de geldverstrekker aan te tonen dat je over voldoende eigen middelen beschikt om eventuele dubbele maandlasten voor twaalf maanden te kunnen dragen. Dit laatste kan ook uit de overbruggingshypotheek worden gefinancierd.
De waarde van je woning kun je aantonen door een taxatierapport aan te leveren die door NWWI is gevalideerd (kost zo’n 750,-) of een desktoptaxatie te downloaden (kost zo’n 85,-). Wanneer je een ondertekende verkoopovereenkomst kunt aanleveren waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verlopen is voornoemde uiteraard niet nodig.
Pas wanneer je woning daadwerkelijk is verkocht weet je de exacte waarde van je huidige woning. Wanneer je de overbruggingshypotheek voor die tijd hebt afgesloten zal op de nota van afrekening die je van de notarisklerk ontvangt blijken of er uiteindelijk sprake is van overwaarde of een restschuld. Wanneer je de woning levert aan de koper zal de notaris in eerste instantie je huidige hypotheek aflossen en direct daarna de overbruggingshypotheek.
Rekenvoorbeeld:
Je woning is getaxeerd op 450.000. De geldverstrekker is uitgegaan van een afslag van 10% en is derhalve uitgegaan van een verwachte verkoopopbrengst van 405.000. De hoogte van je huidige hypotheek ten tijde van het afsluiten van de overbruggingslening bedroeg 352.500. De maximale overbrugging bedraagt derhalve 405.000 -/- 352.500 = 52.500.
Wanneer je de woning hebt verkocht voor 425.000 en de hypotheek ten tijde van de overdracht 351.000 bedraagt dan is je feitelijke overwaarde 425.000 -/- 351.000 = 74.000. Dit betekent dat eerst de overbruggingshypotheek van 52.500 wordt ingelost en je dus 21.500 op je rekening ontvangt. Om over dit hypotheekbedrag in aanmerking te blijven komen voor renteaftrek dien je dit bedrag te investeren in je nieuwe woning door een verbouwing te financieren of af te lossen op de lopende hypotheek.
Het is ook mogelijk dat de hoogte van je hypotheek hoger is dan de waarde van je woning. In het verleden kwam dit vaak voor bij mensen die een volledige aflossingsvrije hypotheek hadden afgesloten en gingen verhuizen wanneer de woningwaarde (flink) was gezakt. Nogmaals de woningmarkt is volatiel. In slechte tijden kunnen de huizenprijzen zomaar 30% zakken (2008 - 2013), terwijl in de periode 2013 - 2021 de woningprijzen meer dan verdubbeld zijn.
Wanneer je een woning koopt, terwijl je huidige woning nog niet is verkocht en je de eventuele overwaarde financiert met behulp van een overbruggingshypotheek is er een kans op een restschuld. Het proces kost immers tijd en gedurende het proces dingen veranderen.
Rekenvoorbeeld:
Je woning is getaxeerd op 450.000. De geldverstrekker berekent een afslag van 10% en is derhalve uitgegaan van een verwachte verkoopopbrengst van 405.000. De hoogte van je huidige hypotheek ten tijde van het afsluiten van de overbruggingslening bedroeg 352.500. De maximale overbrugging bedraagt 405.000 -/- 352.500 = 52.500.
Wanneer je de woning hebt verkocht voor 390.000 en de hypotheek ten tijde van de overdracht 351.000 bedraagt dan is je feitelijke overwaarde 390.000 -/- 351.000 = 39.000. Dit betekent dat de notaris de overbruggingshypotheek van 52.500 alleen in z’n geheel kan inlossen wanneer je 13.500 overmaakt op de derdenrekening van de notaris. Wanneer je hierover niet beschikt kun je dit financieren door je hypotheek te verhogen of een persoonlijke lening af te sluiten. In beide gevallen wordt het een restschuldfinanciering genoemd. Het is niet meer mogelijk om de rente van een restschuldfinanciering in mindering te brengen op je belastbare inkomen (geenhypotheekrenteaftrek voor een restschuldfinanciering).
Wil je graag meer ruimte? Ga je dan verhuizen naar een grotere woning of is verbouwen ook een optie? Wat de beste keuze is, is afhankelijk van je woonwensen en -mogelijkheden.
Jarenlang woon je met veel plezier in je huidige woning maar het huis voldoet niet meer aan je wensen. Je hebt behoefte aan extra woonruimte. Een extra slaapkamer en /of wat meer leefruimte. Ga je dan verhuizen naar een grotere woning of is het een optie om je huidige woning te verbouwen? De beste keuze hangt af van je woonwensen en -mogelijkheden.
Je hebt een woning op een toplocatie in een fijne buurt. Lieve buren, winkels op loopafstand en de reistijd naar je werk is acceptabel. Om je woning aan te laten sluiten op je woonwensen kun je een aannemer inhuren die je woonkamer uitbouwt en een dakkapel plaatst op de zolderverdieping. Hiermee heb je beneden extra leefruimte gecreëerd en boven een extra slaapkamer. Het kan wel zijn dat je een vergunning bij je gemeente nodig hebt. Het is belangrijk om dit eerst te onderzoeken.
Een verbouwing kun je op verschillende manieren financieren:
· Onderhandse verhoging hypotheek (zonder tussenkomst notaris)
· Persoonlijke Lening
· Spaargeld
· Tweede hypotheek (verhogen bestaande hypotheek met tussenkomst notaris)
Je kunt de bestaande hypotheek alleen verhogen wanneer je overwaarde hebt op je huidige woning. De maximale hypotheek mag immers maximaal 100% van de getaxeerde marktwaarde na verbouwing bedragen. Extra vierkante meters kunnen over het algemeen als 100% waarde vermeerderend worden gezien. De kosten van de verhoging van de hypotheek dien je uit eigen middelen te voldoen wanneer er geen sprake is van overwaarde.
Wanneer je een nieuwe badkamer en / of keuken wilt financieren wordt de verbouwing over het algemeen gezien als 70% waarde vermeerderend. Dit kan dus in principe alleen met hypotheek worden gefinancierd wanneer er sprake is van overwaarde.
Eerst je woning verkopen of een nieuwe woning kopen? Dit is een vraag waar niet zomaar antwoord op te geven is. Wat verstandig is, is afhankelijk van je wensen en financiële situatie. Dus voordat je de woning te koop zet of op zoek gaat naar een andere woning, is het verstandig om je financiële situatie goed in kaart te laten brengen.
Je huidige woning volstaat niet meer. Verbouwen is geen optie. Er zit niets anders op dan te verhuizen. Ga je dan eerst op zoek naar een ander huis of wacht je tot je huidige woning is verkocht.
Argumenten om eerst een andere woning te kopen:
· Je hebt je droomwoning gevonden en je wilt voorkomen dat iemand anders het koopt
· Het is reëel om te verwachten dat je huidige woning binnen no-time is verkocht
· Er is voldoende financiële ruimte om eventuele dubbele woonlasten te betalen of een lager bod op je huidige woning te accepteren
Laat je niet alleen leiden door emoties. Doe niet halsoverkop een bod op een andere woning. Onderzoek eerst hoeveel je kunt lenen en of je eventuele dubbele maandlasten kunt betalen. Misschien heb je voldoende spaargeld achter de hand. Misschien heb je een dusdanig inkomen dat dit ervoor zorgt dat je tegen een financieel stootje kan.
Argumenten om eerst je woning te verkopen
· Het kan weleens zijn dat de verkoop van je woning wat langer duurt en dat het lastiger is om een schatting te maken van de te verwachten verkoopopbrengst
· Je wilt exact weten wat de verkoopopbrengst is om het budget voor de aankoop van je nieuwe woning te bepalen
· Als je de overwaarde van je huidige woning volledig nodig hebt om de aankoop van je nieuwe woning te kunnen financieren
· Wanneer je dubbele maandlasten niet ziet zitten
Als je ervoor kiest om je huidige woning eerste te verkopen hou er dan rekening mee dat de nieuwe bewoners (kopers) misschien snel in je huis willen wonen. Je moet dan zelf snel op zoek naar een nieuwe droomwoning. Is het wel mogelijk om in een korte periode een nieuwe woning te vinden? Als tussenoplossing kun je ervoor kiezen om tijdelijk een woning te huren. Als je al een huurwoning weet te vinden zul je twee keer moeten verhuizen. Er zijn stellen die kiezen om tijdelijk in te wonen bij bijvoorbeeld (schoon)ouders. Het is opvallend hoeveel van deze stellen later uit elkaar gaan.
Aankoop- en verkoopbegeleiding (onderhandelen)
Verhuizen is een kostbare aangelegenheid die veel onzekerheid met zich meebrengt. Wanneer je een nieuwe droomwoning hebt gevonden is het verstandig om niet te handelen op basis van emotie. Een financieel- hypothecair planner helpt om de financiële (on)mogelijkheden in kaart te brengen en zorgt ervoor dat de kosten niet uit de hand lopen dankzij een betrouwbaar netwerk van professionals.
Aankoopbegeleiding zorgt ervoor dat je de onderhandelingen van je nieuwe woning uit handen kunt geven en je wordt bijgestaan wanneer er ingewikkelde juridische overeenkomsten ondertekend dienen te worden. Onderhandelingen voor de aankoop van een woning gaan soepeler wanneer je financiële zaken op orde zijn. Een verkoper is immers op zoek naar zekerheid. Een aankoopmakelaar is behoorlijk aan de prijs en heeft over het algemeen geen verstand van geld, terwijl je aan je financieel- hypothecair planner een kleine opslag verschuldigd zult zijn voor aankoopbegeleiding. Omdat je planner de verkoper(s) meer zekerheden kan bieden is de kans dat de koopsom en voorwaarden minimaal net zo gunstig zijn als bij een aankoopmakelaar vrij groot, terwijl je een substantiële kostenbesparing hebt gerealiseerd.
Verkoopbegeleiding kun je tevens uitbesteden aan je financieel- hypothecair planner. Doorgaans heeft hij een groot netwerk aan makelaars. Wanneer jezelf op zoek gaat naar een verkoopmakelaar bestaat de kans dat je een te hoge verkoopcourtage moet betalen of dat de verkopend makelaar geen of een slecht trackrecord heeft. Ook kun je als onderhandelingsstrategie de verkoopmakelaar van je droomwoning de opdracht gunnen om je huidige woning te verkopen. Het onderzoek naar de juiste verkoopmakelaar is tijdrovend. Tijd is geld. Een vaste verkoopcourtage is doorgaans voordeliger dan een percentage. In grote steden is een bedrag van 4.400 (1% van de maximale vrijstelling m.b.t. overdrachtsbelasting in 2023).
De meeste verhuizers willen groter wonen (duurder). Vaak moet er een aanvullende hypotheek worden afgesloten bij dezelfde geldverstrekker, omdat de hypotheekrente van de bestaande lening kan worden meegenomen en de verhoging niet door een andere geldverstrekker zal worden geaccepteerd.
Het is mogelijk om de bestaande hypotheekvorm mee te nemen naar een nieuwe woning. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek kun je sinds 01-01-2013 kiezen voor een annuïteiten of lineaire hypotheek. Wanneer je op 31-12-2012 al een hypotheek had kom je in aanmerking voor het overgangsrecht. Dit betekent dat je een aflossingsvrij hypotheek kunt afsluiten en de hypotheekrente in mindering kunt brengen op je belastbare inkomen. De aflossingsvrije hypotheek mag maximaal50% bedragen de getaxeerde waarde van je nieuwe woning en mag niet hoger zijn dan je totale vorige hypotheek met overgangsrecht.
Hoe kan ik de hypotheekrente meeverhuizen?
Doorgaans is het mogelijk om je rentecontract mee te verhuizen naar je nieuwe woning maximaal ter hoogte van je oude lening. Het kan zijn dat de rente iets hoger of lager wordt. Dit heeft te maken met de schuldmarktwaarde verhouding. Hoe groter het risico voor de bank hoe hoger de renteopslag.
Wanneer je resterende rentevaste periode korter dan 10 jaar duurt dan rekent de hypotheekverstrekker met een wettelijk bepaalde toetsrente van 5%. Het kan zijn dat deze 5% hoger is dan je huidige hypotheekrente. Hierdoor is het mogelijk dat je bestaande hypotheekbedrag niet meet betaalbaar is conform de normen van de gedragscode hypothecaire financieringen (GHF). Rentemiddeling voorafgaand aan je hypotheekaanvraag kan hier uitkomst bieden. Helaas zijn er erg weinig geldverstrekkers die dit aanbieden. Hieraan wordt door veel aanbieders gelukkig wel hard gewerkt.
